ما هي أنواع ملكية العقارات في سوريا وماهوالفرق بين الطابوالأخضر ( السجل العقاري ) وحكم المحكمة والوكالة وملكية الأسهم؟؟؟
انواع الملكية العقارية والفرق بينها
ما هي أنواع ملكية العقارات في سوريا وماهوالفرق بين الطابوالأخضر ( السجل العقاري ) وحكم المحكمة والوكالة وملكية الأسهم؟؟؟
1- الطابو الأخضر/السجل العقاري :
وهو أقوى أنواع الملكية لأنها مسجلة لدى مديرية المصالح العقارية والتي تعد صحيفة لكل عقار موجود في سوريا تسجل فيه الملكيات والاشارات الواردة على العقار , وفي كل محافظة أو مدينة أو مركز منطقة في سوريا هناك دائرة للسجل العقاري.
أما ورقة الطابو أو سند الملكية فهو عبارة عن كرتونة خضراء مائل للأزرق تحتوى كل معلومات العقار من اسم المالك ومقدار حصته ورقم العقار والمنطقة العقارية والمحافظة .
وهذا السند أهم اثبات شكلي للملكية وفي حال ضياعه عليك التقدم بمعاملة بدل ضائع للسجل العقاري الذي يتبع له مكان العقار ويتم الاعلان عنه بالصحف الرسمية ثم يسلموك بدلاً عنه .
– وفي بعض الحالات تكون الملكية مسجلة في الصحيفة العقارية بشكل صحيح لكن المالك لا يملك هذا السند بسبب وجود تغيير في أوصاف العقار وهذا ليس بعائق في اجراء نقل الملكية اذ يتم حينها تصحيح أوصاف العقار ويرسل الى دائرة المساحة.
– وأحيانا يكون سند الملكية ضائع وهذا أيضا لامشكلة فيه اذ أنه يمكن نقل الملكية واجراء معاملة بدل الضائع عن سند الملكية.
– ويفضل عند شراء أي عقار وقبل دفع أي عربون التأكد من السجل العقاري واستخراج بيان قيد عقاري حديث للعقار واستشارة محامي في كتابة العقد وخاصة بعد أن صار يطلب موافقة أمنية للبائع والشاري فهو خبير في الأمور وهو من سيضع لك الشروط التي تحميك .
– وان كنت لاترغب في تلك الاستشارة وأردت شراء عقار مسجل في السجل العقاري ومالكه يحمل سند الملكية فعليك وقبل دفع العربون و كتابة العقد استخراج بيان قيد عقاري للعقار الذي ستشتريه اذ ربما على العقار اشارات بيع أو اشارات رهن أو غيرها من القيود حصلت بعد أن استلم المالك سند الطابو .
و خاصة أن كل عقار مسجل بالطابو - مديرية المصالح العقارية - له سجل أو صحيفة خاصة بالعقار أي اشارة - بمعنى أن أي تصرف قانوني على العقار يكون مسجل بإشارة مسجلة
كمثال أن عليه حجز أو بيع ثاني على العقار أو حق على اسم مالك العقار وغيرها هذا جميعه يوضح و يكشف بإخراج القيد العقاري بناء على رقم العقار الموجود مع صاحب العقار و المنطقة العقارية التابع لها العقار وفي حال الشك بأن العقار نفسه العقار المدونة معلوماته بالقيد العقاري يتم التأكد باستخراج وثيقة مخطط افرازي للعقار على نفس رقمه ومطابقتها مع أرض الواقع .
– ولاتنسى أن تستخرج مخطط عقاري من دائرة المساحة أو مخطط افراز للعقار لتتأكد من العقار الذي ستشريه هو نفسه الموجود في المخطط وتطابق الأوصاف واتجاهات العقار المشترى مع أوصافه في المخطط المساحي , فأحياناً يتم شراء عقار بجانب العقار المطلوب بسبب عدم مطابقة أوصاف العقار مع المخطط المساحي.
– وعليك أخذ العلم أن المعاملة سوف تتم في مبنى دائرة السجل العقاري وليس في مكان آخر عدا طبعا العقارات التي يكون سجلها في السجل المؤقت أو في الجمعية السكنية أو المؤسسة العامة للاسكان فهم يعتبروا أيضا بمثابة سجل عقاري مبدئي يتم بعدها نقل الملكية الى السجل العقاري بعد الانتهاء من تشييد البناء و فرزه والانتهاء من اجراءات الجمعية أو السجل المؤقت. أي ممكن يكون البيع وتثبيتو عن طريق التنازل الرسمي بالجمعية و على قيودها .
2- عقار حكم المحكمة :
وأما سبب لجوء المشتري لهذه الطريقة فهي عديدة ومنها عدم افراز العقار او صعوبة الحصول على الموافقة الأمنية.
فأحياناً تكون الأرض الأساسية التي تم بناء المحضر عليها أرض معدة للبناء و تم بناء عليها الشقق والطوابق والدكاكين لكن ولصعوبة الحصول على ترخيص ؟!
لأن صاحب البناء لم يفرز المحاضر المشيدة على الأرض لعدة أسباب . لهذا قام ببيع هذه الشقق المبنية على هذه الأرض بوضعها الحالي لكن يجب الانتباه أنها تعتبر مخالفة للقانون فعلياً وليس لها سجل مفروزة فيه بالطابو وليس لها رخص مسجلة.
ولهذا كانت الطريقة التي يتبعتها الناس لتثبيت حقوقها بعد ما تم التسوية على المخالفة بأنها ترفع دعاوى لتثبيت البيوع و الشراء أمام المحاكم. ونشير هنا الا أنه بموجب قانون اصول المحاكمات لايمكن أن تتم هذه الدعوى الا عن طريق محامين وليس أصحاب العلاقة.
وتتم هذه العملية باقامة ورفع دعوى تثبيت بيع حيث يقوم الطرفان بتوكيل محامين لمتابعة الموضوع ويكون الدفع عند إقرار وكيل المالك أمام المحكمة بصحة البيع وبقبضه الثمن المتفق عليه وتقوم المحكمة بإجراء الكشف على العقار والمحكمة حينها تعين خبير ليوصف الشقة مثل انها شقة بالطابق الأول مكونة من ثلاث غرف ... و بالنهاية يصدر حكم محكمة بتثبيت شراء فلان من فلان للشقة الموصوفة و يضع المشتري إشارة على القيد العقاري للأرض المعدة للبناء بالسجل التابعة له.
تثبيت البيع بعد أن تم وضع إشارة الدعوى على صحيفة العقار وننوه إلى أن الإقرار أمام المحكمة له حجية ولا يمكن الرجوع عنه،
أي يعني أن مالك العقار يحوز حكماً مكتسب الدرجة القطعية ومبرم من المحكمة المختصة التي يتبع لها موقع العقار يفيد بشراءه هذا العقار ويذكر في بنود الحكم تثبيت شراء فلان للعقار رقم كذا منطقة عقارية كذا وأوصافه كذا . ولكن نؤكد على أن يتم اختيار المحام الوكيل من المتخصصين والموثوقين وأن يكون محاميك من قبلك ومحامي البائع من قبله ليكون مسؤولاً أمامك عن إنجاز المهمة بشكل كامل..
بهذه العملية من الضروري أن ننوه لموقف الأسبقية [ فوضع الإشارة التي تتم بتثبيت تاريخ وساعة وضعها يلعب دور كبير كتير في موضوع أفضلية الحقوق فالأفضلية و الأحقية للأسبق بوضع الإشارة ] .
و انتقال الملكية من المالك بحكم محكمة يتم بدعوى اقرارية في حال كان المشتري و صاحب الحكم متوافقين و ما بتاخد وقت و على فكرة الدفع بيصير عند الإقرار بالمحكمة أو حسب الاتفاق كونو ما بيصير الرجوع عن الإقرار أمام القاضي
و أخير حكم المحكمة يخضع للتقادم الطويل في حال ما كان صاحب الحكم حائز للعقار مايعني أنه يمارس ملكيته للعقار ممارسات المالك بملكه الذي هو 15 سنة .
لهذا ننصح لحائز العقار من هذا النوع أن يفتح مثلا ملف تنفيذي وتتم متابعته بحيث أن لا ينشطب .
3- الملكية بموجب وكالة كاتب العدل / غير قابلة للعزل:
يعد هذا النوع من أنواع الملكية درجة أقل من الدرجتين السابقتين ولكن له حجية وليس سيء.
ولكنه يجب أن يتم بشكل دقيق. فهذا النوع أضعف من النوعين السابقين.
وبهذه الطريقة يقوم المالك للحصة السهمية أو العقار بتنظيم وكالة خاصة عند الكاتب بالعدل المختص تتضمن توكيل البائع للشاري وتفويضه بنقل وفراغ ملكية العقار أو الحصة السهمية (وكالة غير قابلة للعزل) للمشتري يبيعه فيها الشقة أو العقار موضوع البيع .
و ننوه أنه من الضرورة الانتباه بهذا النوع في حال الشراء من مشتري شاري أساساً بوكالة كاتب عدل لموضوع تسلسل الوكالات من مالك الأرض وصولاً إلى للمالك الحالي و في حال وجود أي حلقة مفقودة بهذه السلسلة فهذا يعني أن أحدهم لا يحق له ان يبيع بوكالة وقد باع . ولا بد من التأكد من وجود هذه الوكالة
وأن الوكالة التي بحوزته مصدقة حديثاً.
أي من اللازم أن تكون وكالة من المالك لفلان و من فلان وكالة لفلان و من ثم وكالة للمشتري الأخير وهكذا
وهذه الطريقة غالبا تكون فبها الأرض غير معدة للبناء ممكن تكون مخالفة أو أرض زراعية .
و أما بالنسبة للسؤال الذي يتبادر للأذهان حول أن الوكالة الغير قابلة للعزل يمكن عزلها ؟!
نعم يمكن عزلها و لكن برضى الطرفين لتعلق حق الوكيل بها والوكالة لا تنتهي بوفاة الموكل – البائع – وتسري بمواجهة ورثته، ولكن هنا لابد من أن نؤكد كما بينا أن العبرة للسجلات العقارية و لذا ننصح بأن يقوم المشتري بعد تنظيم الوكالة برفع دعوى ووضع إشارة الدعوى بموجب هذه الوكالة على صحيفة العقار لحماية حقه في الملكية تجاه الغير، ففي بعض الحالات الاحتيالية قد يقوم البائع بتنظيم عدة وكالات غير قابلة للعزل لعدة أشخاص وقبض الثمن ومن ثم السفر خارج القطر ويكون الحق لمن قام بوضع إشارة الدعوى على صحيفة العقار مسبقاً.
كما نؤكد إلى أننا نرى العديد من الحالات في المحاكم والملكيات التي كانت بموجب وكالات غير قابلة للعزل ولم يقم أصحابها بوضع إشارات على صحيفة العقار كانت الطامة الكبرى في أن سجلات الكاتب بالعدل في بعض المناطق الريفية تعرضت للتلف بسبب الأوضاع التي عصفت بالبلاد و يعتذر مع ذلك الحصول على صورة مصدقة عن الوكالات وهذا الموضوع يجب التنبه له ولن نخوض به لتشعبه ونكتفي بهذا التنويه من ضرورة وضع إشارة الدعوى بعد تنظيم الوكالة كطبقة حماية إضافية.
وفي هذه الحالة غالباً ما تكون الأرض زراعية و تم بناء مخالفة عليها نشير إلى أن بعض المخالفات القديمة يمكن تسويتها والمصالحة عليها بإجراءات معينة.
4- الملكية بعقد بيع قطعي فقط وساعة كهرباء:
هذا النوع أضعف أنواع شراء عقار .
فهذه الطريقة تعني بأنه يتم توقيع عقد بيع بين المشتري وبين واضع اليد على البيت أو مع الذي قام بتعمير العقارعلى أرض ملكيتها للدولة .
وهذا النوع من الأملاك . نجدها موجودة بمناطق المخالفات غالبا. وتكون الأرض اساسا ملكها للدولة والناس جاءت وقامت بالتعميير و التشييد عليها و سكنتها بسبب الأسعار المتدنية لهذه الأنواع من البيوت التي لاتملك أي وصف أوسجل عقاري تثبت الملكية ! ولا تمتلك دليلاً قانونياً قوياً على صحتها أو سلامتها ويمكن رد ذلك إلى حسن نية البائع وحظ المشتري في عدم الوقوع بين يدي المحتالين ؟! لذلك ننصح بأن عقار ملكيته من أنواع الملكيات المذكورة أعلاه ولو كان بمواصفات أقل أفضل من شراء عقار مخالف بموجب عقد.
لكن حينما تضطر لشراء هكذا نوع من العقارات يجب أن تتنبه لعدة نقاط أهمها :
- من الضرورة جداً ان تستلم العقار بنفس اللحظة لتوقيع العقد أو تسليم المبلغ . فاستلام العقار شيء اساسي خشية أن تقع بحالة أن العقار مباع لطرف آخر قبلك بعقد وإستلمه قبلك بدقائق !؟ حينها ستدخل بدوامة كبيرةجداً !؟ لهذا فالاستلام مهم مع تسليم المبلغ و إدخال مفروشاتك ،
- يجب الانتباه لموضوع عداد المياه و في ساعة الكهرباء فوعد البائع لك بنقله لاسمك ! يعتبر من متممات تملك للعقار .إذ هذا يعتبر قرينة ما لمكان سكنك و ستفيدك بموضوع المصالحة على العقد بالمالية ، فأي عقد تستطيع معه أن تصالح عليه ، أي يعني تعطي الدولة ضريبة و بتوقعلك عليه ، لكن هذا لا يعتبر سند ملكية كما أن الفراغ بالمالية لا يعتبر ملكية متل الطابو .
و يجب أن نضع ببالنا فكرة بأن كل المناطق العشوائية والمخالفات إلى زوال مستقبلا ، و سوف تزال إستناداً لمخططات الدولة قبل الازمة . فلهذا أحرص أن يكون لديك عقد مصالح عليه بالمالية و باسمك عداد المياه و ساعة الكهرباء. إذ ربما أن يؤخذ كقرينة للتعويضات مستقبلا ؟!
وأخيراً في حال شراء عقار بشكل عام مخالف لابد من مراجعة محام مختص للقيام بإجراءات قانونية معينة للحصول على وثيقة تثبت قدم وضع اليد والمخالفة حتى إذا ما صدرت إعفاءات للمخالفات يكون لدى الشاري ما يثبت به قدم المخالفة وقابليتها للتسوية.
5- شراء حصة من عقار على الشيوع :
لا بد لنا من الانطلاق من تعريف الملكية على الشيوع بشكل مبسط هي أن يكون العقار عائد لعدة مالكين لحصص سهمية غير مفرزة، وكمثال على ذلك عند وفاة المالك يتم نقل الملكية إلى ورثته بصفتهم خلفاً لمؤرثهم ولكن لم يتم تخصيص أو تحديد كل وارث بجزء معين من العقار وهنا يكون المالكين على الشيوع لمجموع الحصص السهمية المكونة للعقار كاملاً.
وهنا عند شراء العقار يجب إما التوقيع مع جميع مالكي الحصص أو ثلاث أرباع المالكين ويتوجب الحصول على نسخة عن عقد تخاصص بين مالكي الحصص السهمية حتى لا يدخل الشاري بموضوع دعوى إزالة الشيوع وهي دعوى هدفها أن تقوم المحكمة المختصة بإنهاء حالة الشيوع و تقسيم الملكية بين مالكي الحصص وفق إجراءات معينة، وينصح في هذا النوع من التملك وضع اليد و استلام العقار كخطوة وقائية.
نذكر بأنه يجب أن تشتري أغلبية الحصص السهمية لتتمكن من اكتساب صفة واضع اليد على العقار. وتنبه بأن تشتري حصة من أحد الورثة و تدفع له ثمنها . ثم تكتشف أن حصته الربع فقط ؟ وتنبه أيضا" من أن تستلم العقار عند إتمام شراؤك ودفع المبالغ المطلوبة .
